下） ——长租公寓产品类型介绍尊龙凯时中国千帆竞发英雄逐鹿（

　　集中式公寓多以公寓=●◇▽、工业改造房▪•…△、快捷酒店改造为主要房源获取手段▪▷□◆□…，房源本身即有较好的分段●□●▷，方便做出隔间▷=△；对外则整间整套出租•▷☆…=▽，房间之间相互影响较小■●=●▼，同一房间一般能实现两人居住=△△★。

　　集中式公寓尊龙凯时中国官网…■•★▽、分散式公寓各有特点▽••▼▼，企业在进入行业时◇◇…▲▼=，一定要根据自身条件和状况进行模式选择△…◁。

　　分散式公寓大部分是从个人房东手中租赁闲散房源◁=★▷，以▷△■“N＋1●▷◆”（一般是将客厅改造成隔间）的模式进行隔间改造后出租☆=•☆■。房屋内的租客一般会共享厨房□▪▷▲◇▷、卫生间等套内空间▽◁▪▼，生活相互影响程度也较大=★。并且▪△●•▼，分散式公寓的房源来源异常分散▽◇，通常并没有可供企业利用的公共空间▽□。

　　公寓运营商拿下整栋或整层物业-•，通过统一的设计•☆▷=、改造■▲★◇◁▪、装修=■•，注入运营商品牌后对外出租▽■☆○□=，并提供一定的增值服务◁-◇=▽▪。

　　2）物业地段★▪○◆○◁：物业位置□▲，或是靠近轨道交通或公交站点（步行时间不宜超过15分钟）◁•◆•，或是靠近大型工业园区●▼◆=尊龙凯时智能马桶，、创业园尊龙凯时中国官网…◆○●■▽，或是靠近大学城■▽-△◁◁、成熟商圈等■=●•▲；且物业周边步行范围内有菜市场=-•◇、银行△△■=▷▪、餐饮等日常生活配套设施-●=☆●。

　　3）物业类型▲△☆▽▲：可以选择独栋或整个层面的物业▼◇□□▲，具备改造条件的旧厂房=○、仓库●▪☆、工业园区配套房屋□■▽，最好是传统经济型酒店▽▼、家庭旅馆★☆●•尊龙凯时节水龙头，、浴场◁▽=△、会所等物业•▼□。

　　集中式长租公寓的选址要求•▼■▷，需要考虑的因素更为复杂◆▲□。一家集中式公寓门店能否盈利■…□，90%取决于门店选址▪★□▼，特别是物业租赁成本的高低-○△▪。

　　统一管理•■，管理难度相对低▲◁…▲△，4）租约条件▽◁◆：合适的租赁面积在3500㎡-10000㎡之间（租金特别优惠可另外考虑）▲◇◁；服务半径较大=■◁，租客选择面更宽★○▪▪◁，而分散式公寓则更有利于个人房东获益（房屋空置风险由公寓运营商承担）●•。服务半径小-▲▪，市场容量也相对较大▲•○▼▷；5）硬件条件○◁：单层装修后净高不宜低于2…▷.6m◇▼•▽☆■；租期一般为10--20年▲◁★▷…▽。

　　6）财务测算●•…☆-▽：集中式公寓的财务测算一般采用▷●●=▪-“433▲◁”模式•★…★▲☆，其中尊龙凯时中国官网■▲，•●“4■-=▲△”指拿房成本■▷▪，即拿房成本不超过项目总租金收入的40%★◆▼=；第一个•□■◆“3=▼○●●”指装修成本•☆◁，即装修成本要控制在项目总资金输入的30%▪=-★；第二个◆••○“3□▷◁☆”-◇★，则是最终运营成本费用和毛利△▽●。

　　1）物业产权•○▪▽△■：物业的产权一定要清晰▽◇=•，有房产证或国家认可的其他证明◆□◆；若是中间方运营转租的▽■▷●▪▲，一定要有合法的转租手续▪…▲；特别是要确定物业没有抵押或查封▷=▽△-●。

　　而分散式公寓的房源异常分散…=•◆…=，分散式公寓房源的选择灵活▪■，而集中式公寓对房源要求较高•-▽，对于商办物业◆•●○、工业厂房具有明显的提升溢价作用■•；人员配比不高（一般百间房配1个房管员）★○•◁■；选择面宽◁☆◇：分散式公寓产品层次丰富…-○•◇，人员成本耗费大◇▽▼▷…，合适选择的房源相对较少◇▼☆△◆▷。分散式公寓对管理能力要求更高▷△：集中式公寓房源集中■◁☆☆◁-尊龙凯时中国千帆竞发英雄逐鹿（。

　　长租公寓作为地产存量市场的新兴产品之一--◆，受到各大地产商▷▷、酒店公司的青睐和追捧▽■◁，目前已有大量产品面世▪◁•■。睿信咨询认为□▪◇▷●，当前国内市场上的长租公寓产品从房源获取和运营模式角度来看•=▪•☆▷，可分为集中式和分散式两大类■●▽-□□。

　　公寓运营商在市场上获取分散房源（一般是住宅小区的出租房）□△☆◇•▼，通过统一的设计•■--□□、改造尊龙凯时中国官网=◆☆、装修●◁-…•▲，注入运营商品牌后对外出租=▽★。

　　由于集中式公寓是整栋或整层进行管理▷△☆•△▷，通常有一定的公共空间=▼=。运营商会利用公共空间提供公共服务○●•▼=下） ——长租公寓产品类型介绍，如公共厨房☆◇◁●、会议室◁▪□•▽▲、洗衣房▲■•▽◇■、茶吧●•○、放映厅◇•-=、台球室△▷★=▷、健身房◇-…▼◁，并组织各类公共活动等•▽◆•▽，注入一定的社交或主题元素▪●◁■☆▲。

　　有露台可以做晾衣区•…◁；有不低于100㎡的公共空间（市中心物业可以另考虑）▼▲▷◆•▪；在这种情况下■-☆▷…，能发挥协同效应□○▼▪，信息化管理手段的应用就更为重要…▽■□•◆。外立面有可做广告牌的展示空间▪▲◁□。潜在客户更多■▲，集中式公寓的资产增值效率更高--▪●：集中式公寓对资产是整体收购或整体租赁□▷▼，跨度大●△◁•■○，

　　在运作模式方面=▼•▼●…，自持物业（收购）的模式沉淀资金太大•■▼▷-▼，一般很少有运营商采用该模式▲=◆，而是采用前期投入少▷☆▲□=，易扩张的租赁物业模式◁•。租赁物业一般是与物业持有者签订5-10年租约■◇◆•，每隔几年上涨一定租金▲□◇☆▽。而对租客最长1年一签-■△…★，续租涨价可能性较大-★▽▼☆，如此模式设计☆□•◇★•，公寓商可较准确测算未来收益水平▽▲•◇★▷。

　　集中式公寓对运营商的改造运作能力要求更高○△▷▪…▼：集中式公寓会涉及到旧楼改造▼○◆□▼，一定程度上公寓运营商相当于小型开发商•△◇▪■◇，要对于楼宇要有充分的理解■=□；而分散式公寓并不存在这种情况=△★，初期发展难度相对较低□•。